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2021年中國購物中心全國布局及發展情況盤點分析報告

商場,作為一種商業房地產形態,通常融合了零售、服務、餐飲、娛樂休閑等復合業態,能夠為消費者提供多種消費滿足。中國商場的日益成熟與穩定繁榮,使其牢牢占據著所在城市和所在中心的主導地位。本文將對截止至2021年4月30日,全國100個城市中的營業商場(含百貨)進行全面的分析盤點(注:100城市包含4個一線城市,15個新一線城市,30個二線城市,39個三線城市,以及12個四線/五線城市)。

2021年商場發展現狀一覽

截至2021年4月底,我國不同體量規模商場共計6996個,一線城市及新一線城市均位列商場存量TOP30城市之列。其中,上海、北京、廣州、深圳作為率先導入購物中心開發運營理念的城市,目前商場存量均已達400個以上,斷崖式領先于其他城市,位居第一梯隊。

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一線城市平均每個城市的商場數量達495個,新一線城市每個城市商場數量約145個,商場密集度較高。從商場的體量規模上來看,各城市級別的商場體量均以5-10萬平方米商業建筑面積的商場為主,其次為10-20萬平方米的體量。與此同時,5萬平方米以下“小而精” 商業的悄然崛起,尤其是在一線、新一線城市優先發展起來,社區型小體量商場將會成為新的增長趨勢。

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作為國際化大都市的上海一直走在時尚尖端,素有“購物天堂”美稱,大大小小的商場,以肉眼可見的增長速度拔地而起,截至目前,上海市商場存量超600個,日均商場客流量人數1.33萬人,5-10萬平方米的商場占比較大,其次為3-5萬小而精的商場。其中,上海南翔印象城MEGA建成后成為全上海單體量較大的純商業商場,商業建筑面積約為34萬平方米。

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北京市作為我國首都,國家政治、文化中心,截止目前全市商場存量約447個,單個商場日均客流量人數約1.56萬人, 5-10萬平方米的商場占比達到32%,其次為3-5萬、10-20萬的商場。北京占地面積最大的商場為北京世紀金源商場,總面積約 61.5萬平方米,是目前世界上較大的單體商場。

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廣州市是粵港澳大灣區、泛珠江三角洲經濟區的中心城市以及一帶一路的樞紐城市,截止目前全市商場存量約440個,單個商場日均客流量人數約1.30萬人,5-10萬、10-20萬平方米的商場數量占據主導,占比均近30%。廣州正佳廣場商場面積約30萬平方米,引進世界先進的體驗經濟模式,將購物與“體驗”融合,成就了“亞洲首席體驗式購物樂園”的地位。

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深圳市是中國擁有口岸數量較多、出入境人員較多、車流量較大的口岸城市,截止目前全市商場存量約435個,單個商場日均客流量人數約1.24萬人,5-10萬平方米的商場占據絕對主導,占比達40%。 38萬平方米的深圳觀瀾湖新城MH MALL,在國內引入"Retailtainment"概念,打破被動的單向購物模式,力圖打造一個全新的購物、娛樂、互動、消費體驗綜合體。

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基于對商場商業的專業判斷和阿拉丁智店特有的模型算法,采取統一數據標準計算商場日均客流量指數,客流量指數越高代表商場日均客流量人數越多。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的商場日均客流量指數排行如下:

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各商業地產開發商在全國100城的商場布局情況

從商場的開發商發展規模情況上看,近些年在商業地產領域活躍的全國性開發企業,2021在實現全國化布局的版圖中,行業集中度較高。其中,萬達商業、新城控股、華潤置地等是目前商場規?;l展的典型企業代表。

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從主要商業地產開發商旗下平均每家商場商業建筑面積來看,永旺、萬達、銀泰、新城控股、金鷹國際、寶龍地產、龍湖集團、蘇寧、華潤置地相對偏好大規模超區域型商場商場,10-20萬平方米的商場占據主導;天虹、綠地、北京華聯、凱德、印力的偏好區域型商場,以5-10萬平方米的商場為主導,而5-10萬方被認為是區域商場的理想化規模。

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100城商場內入駐品牌門店布局

商場是向消費者提供綜合性服務的商業集合體,這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋零售、餐飲、生活服務、兒童親子、文體娛等。從目前商場的業態布局上來看,零售、餐飲類仍是商場的扛把子,門店累計占比近80%。零售門店中,以服飾鞋帽、精品店、化妝品、珠寶首飾為主導;餐飲則以飲品店、異域風情餐飲、中式餐飲等門店居多。

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從商場不同樓層的業態分布來看,首層、一層以上樓層以及地下樓層的門店均以零售類店鋪為主,餐飲類店鋪為輔。一層零售店鋪占比高達65%,餐飲類在地下樓層占比相對較高達36%,兒童親子類、文體娛類店鋪在一層以上樓層占比較高,分別為11%、7%,生活服務類在地下樓層占比相對較高約9%。

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100城商場零售類入駐品牌中,屈臣氏、周大福、阿迪達斯、ONLY、耐克等品牌門店數量數量較多;商場餐飲類入駐品牌中,星巴克、肯德基、必勝客、麥當勞、COCO、漢堡王等連鎖品牌門店數量較多。

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商場生活服務類入駐品牌中,愛回收、美車堂、絲域養發館、木北造型等品牌門店數量數量較多;商場文體娛類入駐品牌中,萬達影城、EF英孚教育、西西弗書店、網魚網咖等品牌門店數量數量較多;商場兒童親子類入駐品牌中,Balabala、小天才、KIDSLAND、adidas kids等品牌門店數量數量較多。

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100城商場的客群畫像

目標市場定位是商場運營的核心,根據資料顯示5-10萬平方米左右的商場,輻射半徑3km以內、步行10-30分鐘左右范圍內的客群,為商業項目的核心客群,占60%的消費份額。本報告通過研究100個城市的商場周邊3km范圍內的居住人口、工作人口、到訪人群發現,男女性別比例較為均衡,男性略高于女性,以年齡在25-45歲之間高中以上學歷的白領、土豪群體居多。

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從商場方圓3km范圍內的目標客群的月收入情況來看,月收入在5千-1萬元之間的人群占比最高,達30%,月收入在1萬元以上的人群累計占比為31%。從人均月消費情況來看,每月月支出主要集中在2千-8千元之間,人群占比達64%,月支出高于8千元的人群累計占比為25%。

圖片15.jpg從婚育情況來看,目標客群的未婚比例高于已婚,達58%,已婚人群中,52%有小孩,48%暫時未生育。目標客群中,63%尚未購置車輛,而有車一族的比例則為37%。商場方圓3km范圍內的目標客群中,65%已經購置自己的房產,還有35%的人群尚未購置房產。

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此外,通過細分對比不同級別城市的商場目標客群構成發現,一線、新一線城市的商場偏好學歷相對較高、35歲以下年輕群體,占比相對較高,一線城市白領、藍領客群占比高于其他城市,新一線城市土豪客群占比高于其他城市。三線城市商場客群中的??茖W歷、45歲以上的中老年占比相對高于其他城市。

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此外,通過細分對比不同級別城市的商場目標客群構成發現,一線、新一線城市的商場偏好學歷相對較高、35歲以下年輕群體,占比相對較高,一線城市白領、藍領客群占比高于其他城市,新一線城市土豪客群占比高于其他城市。三線城市商場客群中的??茖W歷、45歲以上的中老年占比相對高于其他城市。

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智店是阿拉丁大數據旗下的智慧零售解決方案和產品矩陣組合。阿拉丁智店以三大移動通信運營商全量手機用戶數據、全國消費者消費數據為強大支撐,匯聚線上線下全域用戶數據,構建智能化模型和算法,為零售企業和線下實體店鋪提供店址評估、客群洞察、智慧運營、準確營銷等服務。


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